Клубные сделки на рынке девелопмента недвижимости

Инвестиции в девелопмент приносят в разы больше, чем вложения в уже построенную недвижимость. Если покупка доли в готовом арендном бизнесе приносит $4-8% годовых, то доходность девелоперских проектов, в среднем, находится на уровне $15-30% годовых.

Чтобы получить кредит от банка и начать строительство, застройщик должен продемонстрировать банку наличие собственных средств в размере 25-40% от общей стоимости проекта. Это обязательное условие банков для предоставления такого финансирования. Даже крупный и надежный девелопер не всегда может обеспечить всю необходимую сумму. Для того чтобы нарастить собственный капитал до необходимого порога, застройщик готов привлечь “сторонние” инвестиции - в этот момент и появляется возможность инвестиций в девелоперский проект на ранней стадии.

В отличие от инструментов коллективных инвестиций, в которых могут быть сотни или тысячи частных инвесторов, в клубной сделке участвует 3-10 человек. Каждый из них становится акционером специально создаваемой проектной компании, которая является собственником всех имущественных прав и владеет будущим объектом недвижимости. Гибкость таких оболочек позволяет учитывать, как задачи по защите интересов инвесторов, так и минимизировать налоговую нагрузку при распределении прибыли.

У нас прямой доступ к девелоперам в разных странах, поэтому у нас есть постоянный поток проектов. Оценку проектов проводят лично партнеры компании, имеющие почти 60-летний суммарный опыт личного девелопмента и инвестиций в разных странах. Мы смотрим на проекты, как венчурные фонды смотрят на стартапы в Кремниевой долине - анализируем команду девелопера, ее опыт в аналогичных проектах, историю нашей успешной работы с девелопером и даже причины, по которым девелопер хочет или готов привлекать внешних инвесторов. Если нам все нравится на этом этапе, переходим к стадии детальной проверки - смотрим концепцию проекта, бизнес-план, финансовую модель, оценку расходов на строительство и планы продаж. На заключительной стадии проверяем или формируем сами юридическую структуру сделки, гарантии и налоги. Решение об инвестировании в проект принимаете Вы, но все проекты, которые доходят до наших инвесторов, уже проверены и одобрены нами.

Так как мы преимущественно инвестируем в высокодоходный сегмент, с ним связаны некоторые типичные риски. 1) Риск не получения необходимой разрешительной документации. Мы отбираем проекты, где уже согласована документация, ее согласование является условием для входа в сделку или у девелопера есть значительный опыт согласования аналогичных проектов. 2) Риски роста себестоимости строительства или снижения выручки от продаж. Мы выбираем проекты с достаточной маржинальностью, чтобы покрыть любые реалистичные отклонения. Часто мы структурируем сделку так, чтобы доходность вначале выплачивалась инвесторам и только потом девелоперу. 3) Риск задержек в проекте. Снижение доходности из-за увеличения сроков инвестирования - нередкая ситуация для девелопмента, поэтому мы внимательно проверяем все графики и приводим их к консервативным сценариям. 4) Риск плохого управления - для снижения этого риска мы внимательно выбираем не столько проекты, сколько команды девелоперов, которые их создают. А также предпочитаем работать с теми девелоперами, с которыми у нас уже есть положительный опыт инвестиций.